Costa del Sol versus Franse Rivièra 2026: waarom de €/m² in Marbella de helft is, maar het rendement het dubbele

The Wealth Report 2026 van Knight Frank plaatst de prime €/m² van Cap Ferrat op 18.500, met pieken in Saint-Jean-Cap-Ferrat boven € 25.000/m². Mougins, Saint-Paul-de-Vence en Èze liggen tussen € 12.000 en € 16.000/m². De Golden Mile van Marbella wordt verhandeld tegen € 9.500/m², La Zagaleta tegen € 11.200/m² en El Madroñal tegen € 7.000/m². Het verschil is structureel: de Rivièra ontvangt al 80 jaar institutioneel kapitaal; de Costa del Sol pas dertig jaar.

Maar dat verschil vertaalt zich ook in het aanbod. De Rivièra heeft een uiterst beperkt nieuwbouwaanbod wegens de stedenbouwkundige beperkingen aan de Côte d'Azur. De Costa del Sol handhaaft een actieve pijplijn van luxenieuwbouw (Marbella Club Hills, EPIC, Karl Lagerfeld Villas) die vers, verkoopbaar product genereert. Voor family offices met een waardestijgingsthese van 5 tot 10 jaar is de verhouding tussen instapprijs en opwaarts potentieel relatief gunstiger in Spanje.

Het gemiddelde bruto rendement op vakantieverhuur in Cap Ferrat ligt rond 2,5-3,5% door de lage dichtheid aan verhuurbare nachten en de hoge exploitatiekosten. In Marbella biedt hetzelfde segment rendementen van 5-7%, dankzij een langer toeristisch seizoen (mei-oktober intens, december-maart haalbaar met Noord-Europese cliënteel) en relatief lagere exploitatiekosten.

Op fiscaal vlak is het verschil nog scherper. Frankrijk handhaaft de IFI (Impôt sur la fortune immobilière) op een netto vastgoedvermogen boven € 1,3 miljoen, met tarieven van 0,5% tot 1,5%. Andalusië geeft 100% korting op de Vermogensbelasting. Franse vermogenswinsten op vastgoed worden voor niet-ingezetenen belast tegen 34,5%; in Spanje past de IRNR 19% toe voor EU-ingezetenen en 24% voor niet-EU-ingezetenen. Het cumulatieve verschil over 10 jaar op een vermogen van € 5 miljoen overschrijdt moeiteloos € 700.000.

De Rivièra biedt TGV-treinverbindingen (Nice-Parijs in 5u30, verbindingen met Milaan en Genève), internationale luchthavens in Nice en Cannes Mandelieu, en naadloze toegang tot luxe retail (Monaco, het prinsdom). De Costa del Sol biedt de luchthaven van Málaga (4e van Spanje qua internationale vluchten), de AVE-hogesnelheidsverbinding Málaga-Madrid in 2u30, privéhelihavens in La Zagaleta en Marbella, en de nabijheid van de fintech-hub Málaga TechPark.

Voor vermogende particulieren met banden met de City van Londen of de oostkust van de VS biedt Marbella de beste transatlantische connectiviteit aan de Middellandse Zee. Aero Charter Málaga rapporteert 1.840 verwerkte privéjets in 2025, 18% meer dan in 2024 — cijfers die het reële gewicht van de Amerikaanse corridor richting de Costa del Sol weerspiegelen.