Gemeentelijke meerwaarde in 2026: hoe u de IIVTNU optimaliseert bij de verkoop van een woning aan de Costa del Sol
De Spaanse Belasting op de Waardevermeerdering van Stedelijke Grond (IIVTNU), in de volksmond bekend als de gemeentelijke meerwaarde, blijft een van de minst begrepen belastingen onder buitenlandse kopers en verkopers aan de Costa del Sol. Nadat arrest 182/2021 van het Grondwettelijk Hof de vorige berekeningsmethoden ongrondwettig verklaarde, staat het huidige regime toe om te kiezen voor de gunstigste methode tussen twee systemen. Weten hoe u kiest, kan tussen € 4.000 en € 30.000 besparen bij de transactie van een villa in het topsegment.
De twee berekeningsmethoden na 2021
De eerste methode — de objectieve — berekent de belastinggrondslag door een coëfficiënt toe te passen op de kadastrale waarde van de grond op basis van het aantal jaren eigendom. De coëfficiënten worden jaarlijks geactualiseerd bij Koninklijk Wetsdecreet 26/2021 (herzien in de Begrotingswet 2026). Voor een bezitsduur van 10 jaar in Marbella bedraagt de huidige coëfficiënt 0,14: indien de kadastrale grondwaarde € 200.000 is, zou de objectieve belastinggrondslag € 28.000 bedragen.
De tweede methode — de reële — berekent de daadwerkelijke meerwaarde: het verschil tussen de verkoopwaarde en de aankoopwaarde, vermenigvuldigd met het kadastrale percentage dat aan de grond (en niet aan de opstal) toe te rekenen valt. Indien een pand dat voor € 1,1 miljoen werd gekocht, wordt verkocht voor € 1,4 miljoen met een kadastraal grondaandeel van 30%, is de reële belastinggrondslag (1.400.000 − 1.100.000) × 0,30 = € 90.000.
De belastingplichtige mag de minst belastende methode kiezen. Bij transacties met een gematigde waardestijging blijkt de objectieve methode doorgaans gunstiger. Bij agressieve waardestijgingen (typisch voor Marbella in 2020-2026) bespaart de reële methode doorgaans geld. De keuze moet binnen 30 dagen na de ondertekening in de IIVTNU-aangifte worden gedocumenteerd.
Vrijstellingen en strategieën voor 2026
Drie situaties zijn vrijgesteld van de IIVTNU: de afwezigheid van een reële waardevermeerdering (wanneer de verkoopwaarde onder de aankoopwaarde ligt), de overdracht door overlijden tussen echtgenoten en bloedverwanten in rechte lijn (met een IIVTNU-korting van 95% in de meeste Andalusische gemeenten), en intragroeptransacties bij vennootschappen onder het bijzondere regime.
De meest doeltreffende strategie bij grote waardestijgingen is het plannen van de verkoop met gespecialiseerd fiscaal advies: het aanpassen van de verkooptiming om het aantal te berekenen jaren te verminderen, het evalueren van een schenking onder levenden aan de kinderen voorafgaand aan de verkoop (de som van twee kleinere grondslagen is vaak lager dan één enkele), of het structureren van de verkoop via een reeds bestaande vermogensvennootschap.
“De gemeentelijke meerwaardebelasting na arrest STC 182/2021 is een van de weinige Spaanse belastingen waarbij de belastingplichtige de berekeningsmethode kiest. Deze vrijheid benutten is het verschil tussen een goed geplande transactie en een slecht afgewikkelde.”
Geraadpleegde bronnen
- Constitutional Court Ruling 182/2021Spanish Constitutional Court
- Royal Decree-Law 26/2021 — new IIVTNU regimeSpanish Official Gazette
- IIVTNU fiscal ordinance · Marbella Town HallMarbella Town Hall
- 2025 Notarial annual report · capital gains and donationsSpanish Notarial Council