Costa del Sol vs den franske rivieraen 2026: Hvorfor Marbellas €/m² er halvparten, men avkastningen er det dobbelte

Knight Franks The Wealth Report 2026 plasserer prime €/m² i Cap Ferrat på 18 500, med topper i Saint-Jean-Cap-Ferrat over €25 000/m². Mougins, Saint-Paul-de-Vence og Èze varierer mellom €12 000 og €16 000/m². Marbella Golden Mile omsettes til €9 500/m², La Zagaleta til €11 200/m², og El Madroñal til €7 000/m². Forskjellen er strukturell: rivieraen har mottatt institusjonell kapital i 80 år; Costa del Sol i tretti.

Men denne forskjellen oversettes også til tilbud. Rivieraen har et ekstremt begrenset tilbud av nybygg på grunn av byplanrestriksjonene ved Côte d'Azur. Costa del Sol opprettholder en aktiv pipeline av luksusnybygg (Marbella Club Hills, EPIC, Karl Lagerfeld Villas) som genererer ferskt, salgbart produkt. For family offices med en verdistigningstese på 5–10 år er forholdet mellom inngangspris og oppside forholdsvis gunstigere i Spania.

Den gjennomsnittlige brutto avkastningen på feriehusutleie i Cap Ferrat ligger rundt 2,5–3,5 % på grunn av lav tetthet av salgbare netter og høye driftskostnader. I Marbella tilbyr det samme segmentet en avkastning på 5–7 % takket være en mer utstrakt turistsesong (mai–oktober intens, desember–mars levedyktig med nordisk klientell) og forholdsvis lavere driftskostnader.

Når det gjelder beskatning, er forskjellen enda skarpere. Frankrike opprettholder IFI (Impôt sur la fortune immobilière) på netto eiendomsformue over €1,3M, med satser fra 0,5 % til 1,5 %. Andalucía gir 100 % fradrag i formuesskatten. Franske kapitalgevinster på eiendom skattlegges med 34,5 % for ikke-bosatte; i Spania anvender IRNR 19 % for EU-bosatte og 24 % for ikke-EU. Den akkumulerte forskjellen over 10 år på en formue på €5M overstiger lett €700 000.

Rivieraen tilbyr TGV-tog (Nice–Paris på 5t30, forbindelser til Milano og Genève), internasjonale flyplasser i Nice og Cannes Mandelieu, og sømløs tilgang til luksushandel (Monaco, fyrstedømmet). Costa del Sol tilbyr flyplassen i Málaga (nummer 4 etter internasjonale flyvninger i Spania), AVE-høyhastighetstog Málaga–Madrid på 2t30, private helikopterlandingsplasser i La Zagaleta og Marbella, og nærhet til fintech-knutepunktet Málaga TechPark.

For velstående privatpersoner med bånd til London City eller USAs østkyst tilbyr Marbella den beste transatlantiske tilgjengeligheten ved Middelhavet. Aero Charter Málaga rapporterer 1 840 privatfly ekspedert i 2025, 18 % flere enn i 2024 — tall som gjenspeiler den reelle vekten av den amerikanske korridoren mot Costa del Sol.