Kommunale Wertzuwachssteuer 2026: Wie Sie die IIVTNU beim Verkauf einer Immobilie an der Costa del Sol optimieren
Die spanische Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke (IIVTNU), im Volksmund als kommunale Wertzuwachssteuer bekannt, bleibt eine der von ausländischen Käufern und Verkäufern an der Costa del Sol am wenigsten verstandenen Steuern. Nachdem das Urteil des Verfassungsgerichts 182/2021 die bisherigen Berechnungsmethoden für verfassungswidrig erklärt hatte, erlaubt das aktuelle Regime die Wahl der günstigeren Methode zwischen zwei Systemen. Zu wissen, wie man wählt, kann bei der Transaktion einer hochwertigen Villa zwischen 4.000 € und 30.000 € einsparen.
Die beiden Berechnungsmethoden nach 2021
Die erste Methode — die objektive — berechnet die Bemessungsgrundlage, indem auf den Katasterwert des Grundstücks ein Koeffizient nach Jahren des Eigentums angewandt wird. Die Koeffizienten werden jährlich durch das Königliche Dekret-Gesetz 26/2021 aktualisiert (überarbeitet im Haushaltsgesetz 2026). Für ein zehnjähriges Halten in Marbella beträgt der aktuelle Koeffizient 0,14: Bei einem Kataster-Grundstückswert von 200.000 € läge die objektive Bemessungsgrundlage bei 28.000 €.
Die zweite Methode — die reale — berechnet den effektiven Wertzuwachs: die Differenz zwischen Verkaufswert und Erwerbswert, multipliziert mit dem dem Grundstück zurechenbaren Katasteranteil (nicht der Bebauung). Wird eine für 1,1 Mio. € gekaufte Immobilie für 1,4 Mio. € mit einem Kataster-Grundstücksanteil von 30 % verkauft, beträgt die reale Bemessungsgrundlage (1.400.000 − 1.100.000) × 0,30 = 90.000 €.
Der Steuerpflichtige kann die weniger belastende Methode wählen. Bei Transaktionen mit moderater Wertsteigerung erweist sich die objektive Methode in der Regel als günstiger. Bei aggressiven Wertsteigerungen (typisch in Marbella 2020–2026) spart die reale Methode in der Regel Geld. Die Wahl muss in der IIVTNU-Selbstveranlagung innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung dokumentiert werden.
Befreiungen und Strategien 2026
Drei Situationen sind von der IIVTNU befreit: das Fehlen eines realen Wertzuwachses (wenn der Verkaufswert unter dem Erwerbswert liegt), die Übertragung von Todes wegen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie (mit einem IIVTNU-Abschlag von 95 % in den meisten andalusischen Gemeinden) sowie konzerninterne Transaktionen in Gesellschaften unter dem Sonderregime.
Die wirksamste Strategie bei großen Wertsteigerungen ist die Planung des Verkaufs mit spezialisierter steuerlicher Beratung: die Anpassung des Verkaufszeitpunkts, um die anrechenbaren Jahre zu verringern, die Prüfung einer Schenkung unter Lebenden an die Kinder vor dem Verkauf (die Summe zweier kleinerer Grundlagen ist häufig niedriger als eine einzige) oder die Strukturierung des Verkaufs über eine bereits bestehende Vermögensgesellschaft.
“Die kommunale Wertzuwachssteuer nach dem Urteil des Verfassungsgerichts 182/2021 ist eine der wenigen spanischen Steuern, bei denen der Steuerpflichtige die Berechnungsmethode wählt. Diese Freiheit zu nutzen, ist der Unterschied zwischen einer gut geplanten und einer schlecht abgewickelten Transaktion.”
Konsultierte Quellen
- Constitutional Court Ruling 182/2021Spanish Constitutional Court
- Royal Decree-Law 26/2021 — new IIVTNU regimeSpanish Official Gazette
- IIVTNU fiscal ordinance · Marbella Town HallMarbella Town Hall
- 2025 Notarial annual report · capital gains and donationsSpanish Notarial Council