Costa del Sol kontra Riwiera Francuska 2026: dlaczego €/m² w Marbelli jest o połowę niższe, a zwrot dwukrotnie wyższy

The Wealth Report 2026 firmy Knight Frank ustala prime €/m² w Cap Ferrat na 18 500, ze szczytami w Saint-Jean-Cap-Ferrat powyżej 25 000 €/m². Mougins, Saint-Paul-de-Vence i Èze wahają się między 12 000 a 16 000 €/m². Złota Mila w Marbelli jest przedmiotem transakcji po 9 500 €/m², La Zagaleta po 11 200 €/m², a El Madroñal po 7 000 €/m². Różnica ma charakter strukturalny: Riwiera przyjmuje kapitał instytucjonalny od 80 lat; Costa del Sol od trzydziestu.

Lecz różnica ta przekłada się również na podaż. Riwiera ma skrajnie ograniczoną podaż nowych inwestycji z powodu ograniczeń urbanistycznych Lazurowego Wybrzeża. Costa del Sol utrzymuje czynny portfel luksusowych nowych inwestycji (Marbella Club Hills, EPIC, Karl Lagerfeld Villas), który generuje świeży, zbywalny produkt. Dla family offices z tezą aprecjacji na 5–10 lat stosunek wejścia do potencjału wzrostu jest porównywalnie korzystniejszy w Hiszpanii.

Średni zwrot brutto z najmu wakacyjnego w Cap Ferrat oscyluje wokół 2,5–3,5% z powodu niskiego zagęszczenia zbywalnych nocy i wysokich kosztów operacyjnych. W Marbelli ten sam segment oferuje zwroty 5–7% dzięki dłuższemu sezonowi turystycznemu (maj–październik intensywny, grudzień–marzec rentowny z klientelą nordycką) oraz porównywalnie niższym kosztom operacyjnym.

W kwestii podatkowej różnica jest jeszcze ostrzejsza. Francja utrzymuje IFI (Impôt sur la fortune immobilière) od majątku nieruchomościowego netto powyżej 1,3 mln €, ze stawkami od 0,5% do 1,5%. Andaluzja obejmuje 100-procentową ulgą podatek majątkowy (Wealth Tax). Francuskie zyski kapitałowe z nieruchomości opodatkowane są stawką 34,5% dla nierezydentów; w Hiszpanii IRNR stosuje 19% dla rezydentów UE i 24% spoza UE. Skumulowana różnica w ciągu 10 lat na majątku o wartości 5 mln € z łatwością przekracza 700 000 €.

Riwiera oferuje kolej TGV (Nicea–Paryż w 5 godz. 30 min, połączenia do Mediolanu i Genewy), międzynarodowe lotniska w Nicei i Cannes Mandelieu oraz bezproblemowy dostęp do luksusowego handlu detalicznego (Monako, księstwo). Costa del Sol oferuje lotnisko w Maladze (4. w Hiszpanii pod względem lotów międzynarodowych), kolej dużych prędkości AVE Málaga–Madryt w 2 godz. 30 min, prywatne lądowiska dla śmigłowców w La Zagalecie i Marbelli oraz bliskość fintechowego huba Málaga TechPark.

Dla klientów o wysokiej wartości netto powiązanych z londyńskim City lub wschodnim wybrzeżem USA Marbella oferuje najlepsze połączenia transatlantyckie na Morzu Śródziemnym. Aero Charter Málaga raportuje 1 840 prywatnych odrzutowców obsłużonych w 2025 roku, o 18% więcej niż w 2024 — dane odzwierciedlające realną wagę korytarza amerykańskiego ku Costa del Sol.