Stare Miasto w Marbelli kontra nowa inwestycja: co bardziej zyskuje na wartości w ciągu 5 lat

Stara dzielnica Marbelli jest z definicji aktywem skończonym. Deptaki centrum (Calle Ancha, Calle Aduar, Plaza de los Naranjos) mają zamrożony zasób mieszkaniowy: ograniczenia Specjalnego Planu Ochrony uniemożliwiają rozszerzenie podaży. To czyni z każdej wyremontowanej nieruchomości programowe aktywo niedoboru, zyskujące na wartości głównie poprzez trwałą presję popytu.

Między 2021 a I kw. 2026 średnia €/m² Starego Miasta w Marbelli wzrosła z 5 800 do 8 900 €/m² — to aprecjacja 53,4% w ciągu pięciu lat (CAGR 8,9%). Rentowność najmu wakacyjnego w tej strefie jest umiarkowana (zwrot brutto 3,5–5%) z powodu ograniczeń budowlanych, lecz płynność wyjścia jest wyjątkowa: wyremontowana nieruchomość z licencją VFT sprzedaje się w 60–90 dni.

Luksusowe nowe inwestycje (Karl Lagerfeld Villas, EPIC Marbella, Marbella Club Hills, Design Hills) operują z odmienną dynamiką. Początkowa aprecjacja (lata 0–2) jest agresywna: między fazą projektu a fazą oddania typowy przyrost wynosi 25–35%, uzasadniony przechwyceniem wartości przez dewelopera. Po tych pierwszych latach aprecjacja moderuje się do 5–9% rocznie.

Nabywcy wchodzący na etapie projektu (przed wjazdem dźwigu) przechwytują większość potencjału wzrostu. Ci, którzy kupują po oddaniu, otrzymują skonsolidowaną nieruchomość ze zwrotem 4–6%, lecz niższą aprecjacją procentową. W wartości bezwzględnej luksusowe nowe inwestycje zwykle rosną o więcej euro niż Stare Miasto, lecz efekt procentu składanego w ciągu 5 lat nieznacznie faworyzuje Stare Miasto, jeśli moment wejścia w nową inwestycję był późny.

Ostateczna decyzja zależy od horyzontu czasowego i profilu ryzyka: Stare Miasto minimalizuje ryzyko rynkowe, nowe inwestycje maksymalizują potencjał wzrostu. Dla zdywersyfikowanego portfela obie alokacje są komplementarne, a nie wzajemnie wykluczające.