Коста-дель-Соль против Французской Ривьеры 2026: почему €/m² Марбельи вдвое ниже, а доходность вдвое выше

The Wealth Report 2026 от Knight Frank устанавливает премиальные €/m² Кап-Ферра на уровне 18 500, с пиками в Сен-Жан-Кап-Ферра выше 25 000 €/m². Мужен, Сен-Поль-де-Ванс и Эз колеблются между 12 000 и 16 000 €/m². «Золотая миля» Марбельи торгуется по 9 500 €/m², Ла-Загалета — по 11 200 €/m², а Эль-Мадроньяль — по 7 000 €/m². Разница структурна: Ривьера принимает институциональный капитал 80 лет; Коста-дель-Соль — тридцать.

Но эта разница переводится и в предложение. У Ривьеры крайне ограниченное предложение новостроек из-за градостроительных ограничений Лазурного берега. Коста-дель-Соль поддерживает активный пайплайн новостроек класса люкс (Marbella Club Hills, EPIC, Karl Lagerfeld Villas), генерирующий свежий, пригодный для продажи продукт. Для семейных офисов с тезисом удорожания на 5–10 лет соотношение входа и потенциала роста сравнительно более благоприятно в Испании.

Средняя валовая доходность курортной аренды в Кап-Ферра колеблется около 2,5–3,5% из-за низкой плотности пригодных для продажи ночей и высоких операционных издержек. В Марбелье тот же сегмент предлагает доходность 5–7% благодаря более продолжительному туристическому сезону (май–октябрь интенсивно, декабрь–март жизнеспособно при скандинавской клиентуре) и сравнительно более низким операционным издержкам.

В налогообложении разница ещё резче. Франция сохраняет IFI (налог на состояние в недвижимости) на чистое недвижимое состояние свыше 1,3 млн € со ставками от 0,5% до 1,5%. Андалусия льготирует 100% Налога на богатство. Французский прирост капитала от недвижимости облагается по ставке 34,5% для нерезидентов; в Испании IRNR применяет 19% для резидентов ЕС и 24% для не-ЕС. Накопленная разница за 10 лет на состоянии в 5 млн € легко превышает 700 000 €.

Ривьера предлагает железную дорогу TGV (Ницца–Париж за 5 ч 30 мин, сообщение с Миланом и Женевой), международные аэропорты в Ницце и Канны-Мандельё, а также беспрепятственный доступ к люксовому ритейлу (Монако, княжество). Коста-дель-Соль предлагает аэропорт Малаги (4-й по международным рейсам в Испании), высокоскоростное сообщение AVE Малага–Мадрид за 2 ч 30 мин, частные вертодромы в Ла-Загалете и Марбелье, а также близость к финтех-хабу Málaga TechPark.

Для состоятельных лиц со связями в лондонском Сити или на Восточном побережье США Марбелья предлагает лучшую трансатлантическую транспортную доступность на Средиземноморье. Aero Charter Málaga сообщает о 1 840 обслуженных частных джетах в 2025 году, на 18% больше, чем в 2024-м, — данные, отражающие реальный вес американского коридора в сторону Коста-дель-Соль.