Старый город Марбельи против новостройки: что дорожает сильнее за 5 лет

Старый квартал Марбельи по определению является конечным активом. Пешеходные улицы центра (Calle Ancha, Calle Aduar, Plaza de los Naranjos) имеют замороженный жилой фонд: ограничения Специального плана охраны не позволяют расширять предложение. Это делает каждый отреставрированный объект программно дефицитным активом, дорожающим главным образом за счёт устойчивого давления спроса.

Между 2021 годом и I кварталом 2026 года средний €/m² старого города Марбельи вырос с 5 800 до 8 900 €/m² — удорожание на 53,4% за пять лет (среднегодовой темп 8,9%). Доходность курортной аренды в этой зоне скромна (валовая доходность 3,5–5%) из-за строительных ограничений, но ликвидность выхода исключительна: отреставрированный объект с лицензией VFT продаётся за 60–90 дней.

Новостройки класса люкс (Karl Lagerfeld Villas, EPIC Marbella, Marbella Club Hills, Design Hills) работают по иной динамике. Первоначальное удорожание (годы 0–2) агрессивно: между фазой проекта и фазой сдачи типичный прирост составляет 25–35%, что объясняется захватом стоимости девелопером. После этих первых лет удорожание умеряется до 5–9% годовых.

Покупатели, входящие на этапе проекта (до прибытия крана), захватывают большую часть потенциала роста. Те, кто покупает после сдачи, получают консолидированный объект с доходностью 4–6%, но более низким процентным удорожанием. В абсолютной величине новостройки класса люкс обычно прибавляют больше евро, чем старый город, но эффект сложного процента за 5 лет немного благоприятствует старому городу, если тайминг входа в новостройку был поздним.

Итоговое решение зависит от временно́го горизонта и риск-профиля: старый город минимизирует рыночный риск, новостройки максимизируют потенциал роста. Для диверсифицированного портфеля оба распределения дополняют друг друга, а не исключают.