Муниципальный прирост капитала в 2026 году: как оптимизировать IIVTNU при продаже объекта на Коста-дель-Соль

Первый метод — объективный — рассчитывает налоговую базу путём применения коэффициента к кадастровой стоимости земли в зависимости от лет владения. Коэффициенты ежегодно обновляются Королевским декретом-законом 26/2021 (пересмотрен в Законе о бюджете 2026 года). Для владения сроком 10 лет в Марбелье действующий коэффициент составляет 0,14: если кадастровая стоимость земли равна 200 000 €, объективная налоговая база составит 28 000 €.

Второй метод — реальный — рассчитывает фактический прирост капитала: разницу между стоимостью продажи и стоимостью приобретения, умноженную на кадастровый процент, приходящийся на землю (а не на постройку). Если объект, купленный за 1,1 млн €, продаётся за 1,4 млн € при 30%-ной кадастровой доле земли, реальная налоговая база составляет (1 400 000 − 1 100 000) × 0,30 = 90 000 €.

Налогоплательщик может выбрать менее обременительный метод. В операциях с умеренным удорожанием объективный метод обычно оказывается выгоднее. При агрессивном удорожании (типичном для Марбельи 2020–2026 годов) реальный метод обычно экономит средства. Выбор должен быть задокументирован в самоначислении IIVTNU в течение 30 дней с момента подписания.

Три ситуации освобождают от IIVTNU: отсутствие реального прироста (когда стоимость продажи ниже стоимости приобретения), передача в результате смерти между супругами и нисходящими по прямой линии (с 95%-ной льготой по IIVTNU в большинстве андалусийских муниципалитетов) и внутригрупповые операции в компаниях, применяющих специальный режим.

Самая эффективная стратегия для крупного удорожания — планирование продажи со специализированным налоговым консультированием: корректировка тайминга продажи для сокращения учитываемых лет, оценка дарения детям inter vivos до продажи (сумма двух меньших баз часто ниже одной) или структурирование продажи через ранее существующую имущественную компанию.