Kommunal värdestegringsskatt 2026: Så optimerar du IIVTNU vid försäljning av en fastighet på Costa del Sol
Den spanska skatten på värdeökning av mark i tätort (IIVTNU), populärt känd som kommunal värdestegringsskatt, förblir en av de minst förstådda skatterna bland utländska köpare och säljare på Costa del Sol. Sedan författningsdomstolens dom 182/2021 förklarade de tidigare beräkningsmetoderna författningsstridiga tillåter den nuvarande regimen att man väljer den mest förmånliga metoden av två system. Att veta hur man väljer kan spara mellan 4 000 € och 30 000 € vid en affär med en exklusiv villa.
De två beräkningsmetoderna efter 2021
Den första metoden — den objektiva — beräknar beskattningsunderlaget genom att tillämpa en koefficient på markens taxeringsvärde baserat på antalet ägandeår. Koefficienterna uppdateras årligen genom kungligt lagdekret 26/2021 (reviderat i 2026 års budgetlag). För ett tioårigt innehav i Marbella är den nuvarande koefficienten 0,14: om markens taxeringsvärde är 200 000 € skulle det objektiva beskattningsunderlaget uppgå till 28 000 €.
Den andra metoden — den verkliga — beräknar den faktiska värdestegringen: skillnaden mellan försäljningsvärde och förvärvsvärde, multiplicerad med den taxeringsmässiga andel som är hänförlig till marken (inte byggnaden). Om en fastighet köpt för 1,1 miljoner euro säljs för 1,4 miljoner euro med en taxeringsmässig markandel på 30 %, är det verkliga beskattningsunderlaget (1 400 000 − 1 100 000) × 0,30 = 90 000 €.
Den skattskyldige kan välja den minst betungande metoden. Vid affärer med måttlig värdestegring utfaller den objektiva metoden vanligtvis mer förmånligt. Vid aggressiva värdestegringar (typiska i Marbella 2020–2026) sparar den verkliga metoden vanligtvis pengar. Valet måste dokumenteras i självdeklarationen för IIVTNU inom 30 dagar från undertecknandet.
Undantag och strategier 2026
Tre situationer medför undantag från IIVTNU: avsaknad av verklig värdeökning (när försäljningsvärdet understiger förvärvsvärdet), överlåtelse genom dödsfall mellan makar och rakt nedstigande släktingar (med en avdragsrätt på 95 % av IIVTNU i de flesta andalusiska kommuner) samt koncerninterna affärer i bolag under den särskilda regimen.
Den mest effektiva strategin vid stora värdestegringar är att planera försäljningen med specialiserad skatterådgivning: att justera tidpunkten för försäljningen för att reducera antalet beräkningsbara år, att utvärdera en gåva i livstiden till barnen före försäljningen (summan av två mindre underlag är ofta lägre än ett enda) eller att strukturera försäljningen genom ett redan befintligt förmögenhetsförvaltande bolag.
“Efter STC 182/2021 är den kommunala värdestegringsskatten en av få spanska skatter där den skattskyldige väljer beräkningsmetod. Att dra nytta av denna frihet är skillnaden mellan en väl planerad affär och en illa avvecklad sådan.”
Använda källor
- Constitutional Court Ruling 182/2021Spanish Constitutional Court
- Royal Decree-Law 26/2021 — new IIVTNU regimeSpanish Official Gazette
- IIVTNU fiscal ordinance · Marbella Town HallMarbella Town Hall
- 2025 Notarial annual report · capital gains and donationsSpanish Notarial Council